Was ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB?
Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch. Es ist die rechtlich definierte, methodisch vollständige und höchst belastbare Form der Immobilienbewertung — und die übliche Anforderung in steuerlichen und gerichtlichen Verfahren.
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Für welche Situationen ist es geeignet?
- Finanzamt — Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG)
- Erbauseinandersetzung und Pflichtteilsberechnung
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- Gerichtliche Auseinandersetzungen
- Komplexe Bewertungsfälle (Erbpacht, Wohnrechte, Nießbrauch, Mischnutzung)
- Behördliche Anlässe mit hoher Belastbarkeitsanforderung
- Bewertungen mit Gutachterausschuss-Relevanz
Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt drei normierte Verfahren. Je nach Objektart und Datenlage wird das geeignete Verfahren — oder eine Kombination — angewendet:
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Anwendung typischerweise bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
Sachwertverfahren
Der Wert wird aus den Herstellungskosten des Gebäudes (unter Berücksichtigung von Alter und Zustand) und dem Bodenwert ermittelt. Anwendung typischerweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Ertragswertverfahren
Der Wert wird aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet. Anwendung typischerweise bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Renditeimmobilien und Wohnhäusern mit Gewerbeanteil.
Im Verkehrswertgutachten wird das gewählte Verfahren vollständig durchgeführt, durch Plausibilitätsbetrachtungen geprüft und das Ergebnis im Gesamtkontext der Marktlage gewürdigt. Jeder Bewertungsschritt ist dokumentiert und nachvollziehbar.
Umfang und Belastbarkeit
Ein Verkehrswertgutachten unserer Gesellschaft umfasst typischerweise:
- Auftrags-, Anlass- und Zweckbeschreibung
- Beschreibung der Bewertungsgrundlagen und des Stichtags
- Ausführliche Lage- und Marktanalyse (Makro- und Mikrolage)
- Vollständige Objektbeschreibung mit Fotos und Plänen
- Auswertung des Grundbuchs, von Baulasten und Belastungen
- Anwendung der einschlägigen Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
- Plausibilitätsbetrachtung und Verfahrensvergleich
- Verkehrswertaussage zum Stichtag mit Würdigung
- Vollständige Anlagen (Grundbuch, Karten, Fotos, Pläne)
Festpreise
Wir arbeiten mit transparenten Festpreisen — Sie wissen vor der Beauftragung, was Ihr Verkehrswertgutachten kostet.
| Eigentumswohnung | 2.890 € |
|---|---|
| Ein- bis Zweifamilienhaus | 3.490 € |
| Mehrfamilienhaus bis 5 WE | 3.890 € |
Weitere Objekttypen — größere Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser mit Gewerbeanteil, Spezialimmobilien sowie unbebaute Grundstücke — auf Anfrage.
Im Festpreis enthalten
- 19 % Mehrwertsteuer
- Anfahrt und Ortstermin
- Alle eingeholten Auskünfte und Informationen im Rahmen der Wertermittlung
Unsere Preise gelten für Standardimmobilien. Liegen besondere Lasten, Beschränkungen oder Komplexitäten vor, erhalten Sie ein individuelles Festpreisangebot — selbstverständlich vor Beauftragung.
Bei steuerlichen Anlässen können die Kosten des Gutachtens im Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis sehr günstig ausfallen.